「180日ルール」の壁を突破する！閑散期でも赤字を出さない“ハイブリッド型”収益モデル

札幌の民泊運営ならVinnstay（ヴィンステイ）

「せっかく始めたのに、年間180日しか営業できないなんて……」そんな壁にぶつかって、収益の柱が折れそうになっていませんか？その悩み、本当によくわかります。実は私がお手伝いしてきたオーナー様たちも、最初は「半年しか稼働できないなら赤字じゃないか」と頭を抱えていたんです。

特にこの北の大地では、冬の寒さや雪の影響で、観光客の足が遠のく時期が必ずやってきます。でも、安心してください。ルールを逆手に取った「賢い戦い方」があるんです。今回は、180日の制限を軽々と突破し、一年中安定した利益を生み出す「ハイブリッド型」の極意をお伝えします。

住宅宿泊事業法では、宿泊事業として営業できる日数は年間180日までと決まっています。
ここだけ聞くと、かなり不利に感じます。

でも、見方を変えてみましょう。
180日すべてを同じ単価で埋める必要はありません。重要なのは、需要が高い日にしっかり売ることです。

例えば、次のような時期。

ここは特に重要です。
賃貸は繁忙期でも家賃が変わりませんが、宿泊運用は需要に合わせて価格を上げられます。つまり、180日を「ただ埋める」のではなく、「高く売れる日を選んで使う」ことが収益の基本になります。

驚いたことに、稼働日数が少なくても、単価設計がうまい物件は通常賃貸より手残りが出ます。
日数よりも、売る日の選び方。ここで差がつきます。

赤字になりやすい物件には、はっきりした共通点があります。
それは、宿泊予約だけに頼り切っていること。

例えば、次のような状態です。

これでは、予約が入らない時期に売上が止まります。
家賃、光熱費、管理費、清掃準備費は待ってくれません。売上がない月でも、固定費は毎月出ていきます。

だからこそ、閑散期の設計が必要です。
繁忙期で稼ぐ。閑散期で守る。この2つを分けて考えると、運営はかなり安定します。

ハイブリッド型とは、宿泊利用だけでなく、複数の使い方を組み合わせる運用方法です。
具体的には、次のような形があります。

例えば、1泊18,000円で週末中心に売り、平日は7泊以上の滞在プランを用意する。
あるいは、観光需要が弱い月だけ30日単位のマンスリーに寄せる。これだけでも、売上の谷が浅くなります。

大切なのは、「旅行者だけ」を見ないこと。
出張者、研修参加者、引っ越し前後の一時滞在、受験生の家族、リフォーム中の仮住まい。宿泊ニーズは観光だけではありません。

では、数字で見てみましょう。
1LDKの部屋を想定します。

【宿泊運用だけの場合】

これだと、家賃や管理費が高い物件では苦しくなります。

では、ハイブリッド型にするとどうでしょう。

【ハイブリッド型の場合】

差額は月57,000円。
年間で684,000円です。家具代や撮影費の回収スピードも変わります。

もちろん、これは単に料金を下げる話ではありません。
滞在目的に合わせて見せ方を変えることが前提です。観光客には「アクセス・雰囲気・清潔感」。中期滞在者には「洗濯・デスク・Wi-Fi・生活導線」。同じ部屋でも、刺さるポイントが違います。

閑散期でも選ばれる部屋には、理由があります。
派手な内装よりも、滞在中のストレスが少ないこと。ここが大切です。

チェックすべきポイントは次の通り。

特に北国の宿泊では、冬の安心感が予約に直結します。
暖房は十分か。駅からの道はわかりやすいか。雪の日でも買い物できるか。こうした情報を丁寧に載せるだけで、宿泊者の不安は減ります。

ここで手を抜くと、価格を下げるしかなくなります。
逆に、安心材料を見せられる部屋は、閑散期でも選ばれます。

運営代行会社を選ぶとき、清掃やメッセージ対応だけで比較しがちです。
でも、ハイブリッド型で大切なのは収益設計です。

確認すべき点は、次の通り。

清掃だけなら、できる会社は多いです。
しかし、赤字を避けるには「いつ、誰に、いくらで売るか」を設計できるパートナーが必要になります。

180日ルールという言葉に怯える必要はもうありません。むしろ、それはあなたの物件を「ハイブリッドな収益マシン」へと進化させるためのきっかけに過ぎないのです。

「自分の物件でもできるかな？」「具体的な収益シミュレーションが見たい」そう思われたなら、ぜひ一度私たちにご相談ください。あなたの想いが詰まった物件を、一年中笑顔（と利益）が絶えない場所に変えるお手伝いをさせてくださいね。

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