本記事の金額は説明用のモデルです。実際の売上、OTA手数料、清掃費、家賃、光熱費は物件と契約によって変わります。投資判断や収益保証を目的とした数字ではありません。
民泊の収支を見るとき、宿泊売上だけで判断すると手残りを読み違えます。OTA手数料、運営代行、清掃・リネン、家賃、光熱費、消耗品を同じ表に入れて初めて、運営を続けられるかが見えてきます。
ここでは札幌市内の1LDKを想定し、月間宿泊売上40万円のモデルを計算します。VinnStayの条件は、宿泊売上からOTA手数料を差し引いた金額に15％を適用する前提です。詳しいサービス範囲は、VinnStayの運営代行サービスと料金をご確認ください。
月間の収支を試算する
宿泊売上、OTA手数料、清掃費などを入力すると、OTA手数料控除後の宿泊売上に対する運営手数料15％を反映した月間の税引前残額を試算できます。入力内容はこの画面内だけで計算され、送信・保存はされません。
※税金、初期費用、保険、家具家電、原状回復、設備故障等は含みません。実際の費用・契約条件は物件ごとに異なります。収益保証を目的とした試算ではありません。
札幌の民泊を年間収支で試算する
月ごとの繁閑差、オーナー利用、販売できる泊数の上限を含めて、年間の税引前の残額を計算できます。初期値はすべて説明用の仮定であり、札幌の市場平均や特定物件の実績ではありません。
住宅宿泊事業法の上限は年間180日です。年の区切りは4月1日正午から翌年4月1日正午まで。札幌市では区域等によって営業できる日がさらに制限される場合があります。実際の制度・所在地・契約に合う上限を確認して入力してください。この計算機は合法性を判定するものではありません。
観光庁の制度説明・札幌市の運営日数・制限区域の案内
1物件・1年分の試算です。3つの季節を重複しない期間に分け、日数の合計を365日（うるう年は366日）にしてください。単価は清掃費売上を含まない、1物件あたり1泊の宿泊売上です。
年間収支の試算結果
説明用の初期値：365日、オーナー利用0日、販売不可0日、販売上限180泊。
月平均は年額を12で割った参考値です。夏・冬・閑散期で、実際の月ごとの収支は異なります。借入元本返済、税金、初期費用等は自動で含めていません。「手取り」や会計上の最終利益ではありません。
上限適用前の予約見込みは223.4泊。上限180泊に合わせて、各季節の予約見込みを同じ比率（80.6％）に縮小しています。高単価の季節を優先する配分ではありません。
| 季節 | 販売可能日 | 販売泊数 | 宿泊売上 |
|---|---|---|---|
| 夏季 | 92日 | 51.9泊 | 1,141,558円 |
| 冬季 | 90日 | 54.4泊 | 1,359,669円 |
| その他 | 183日 | 73.7泊 | 1,179,588円 |
| 年間合計 | 365日 | 180.0泊 | 3,680,815円 |
| 宿泊売上（清掃費売上を除く） | 3,680,815円 |
|---|---|
| OTA手数料（15％） | 552,122円 |
| 運営手数料（OTA控除後 × 15％） | 469,304円 |
| 年間固定費 | 1,800,000円 |
| 清掃・リネン自己負担 | 360,000円 |
| 販売泊数に応じたその他変動費 | 90,000円 |
| その他の年間費用 | 0円 |
| 年間の税引前残額 | 409,389円 |
清掃回数の概算：180.0泊 ÷ 平均3泊 ＝ 60.0回。清掃・リネン自己負担：60.0回 × 6,000円 ＝ 360,000円。
販売泊数・清掃回数の小数は期待値であり、実際の予約数ではありません。計算は途中で丸めず、表示だけを泊数は小数1桁・金額は円単位に丸めるため、表示した内訳と合計に差が出る場合があります。
計算方法と、この試算に含めないもの
各季節の予約見込み ＝（季節の日数 − オーナー利用日 − 販売不可日）× 想定稼働率。予約見込みの年間合計が販売上限を超えた場合は、すべての季節に「販売上限 ÷ 予約見込み合計」を掛けます。上限は販売可能日の合計でも制限します。
年間宿泊売上 ＝ 各季節の販売泊数 × 各季節の単価の合計。OTA手数料 ＝ 宿泊売上 × OTA料率。運営手数料 ＝（宿泊売上 − OTA手数料）× 15％。年間残額 ＝ 宿泊売上 − OTA − 運営手数料 − 年間固定費 − 清掃自己負担 − その他変動費 − その他の年間費用。
1物件単位の概算であり、複数の宿泊室を個別販売する場合、曜日ごとの価格差、季節ごとの平均宿泊日数差、キャンセル、値引き、初期の集客期間はモデル化していません。清掃費から生じる利益は算入せず、不足する自己負担だけを費用にします。税金、宿泊税の徴収・納付、借入利息・元本返済、家具家電・開業費用、減価償却等も自動計算しません。必要な費用は他の項目と重複しないよう別途確認してください。
家賃ゼロでも、共益費・光熱費・保険・修繕等は発生します。オーナー利用による家賃相当の便益は収入に換算していません。売上や利益を保証するものではなく、運営条件と費用の整理に使う参考計算です。
収支モデルの前提条件
| 物件 | 札幌市内の1LDK、定員4名を想定 |
|---|---|
| 宿泊売上 | 月400,000円（清掃費売上を除く） |
| OTA手数料 | 売上の15％として仮定 |
| 運営手数料 | OTA手数料控除後の宿泊売上に15％ |
| 清掃・リネン | 月60,000円と仮定 |
| 家賃 | 月120,000円と仮定 |
OTAの料率や清掃回数は予約サイト・契約・宿泊日数で変わります。清掃費をゲストから別に受け取る場合は、清掃費売上と実際の清掃支出を分けて管理してください。
月40万円の売上から何が差し引かれるか
| 項目 | モデル金額 | 計算 |
|---|---|---|
| 宿泊売上 | 400,000円 | 清掃費売上を除く |
| OTA手数料 | 60,000円 | 400,000円×15％ |
| 運営手数料 | 51,000円 | （400,000円－60,000円）×15％ |
| 清掃・リネン | 60,000円 | 予約回数等で変動 |
| 消耗品 | 10,000円 | 洗剤・紙類・アメニティ等 |
| 光熱費・通信費 | 25,000円 | 季節で変動 |
| 家賃 | 120,000円 | モデル条件 |
| 修繕等の予備費 | 15,000円 | モデル条件 |
| 税引前の残額 | 59,000円 | 税金・初期費用・保険等を除く |
このモデルで残るのは59,000円です。ただし、税金、宿泊税の実務、家具家電の初期費用、保険、原状回復、設備故障などは含んでいません。「売上40万円なら利益も大きい」とは限らない点が重要です。
稼働日数が変わると手残りはどう変わるか
平均宿泊単価を22,000円と仮定し、OTA手数料と運営手数料を差し引いた段階までを比較します。清掃、家賃、光熱費などはこの後に差し引きます。
| 販売泊数 | 宿泊売上 | OTA・運営手数料控除後 |
|---|---|---|
| 14泊 | 308,000円 | 約223,000円 |
| 18泊 | 396,000円 | 約286,000円 |
| 23泊 | 506,000円 | 約366,000円 |
泊数が増えると売上は伸びますが、1泊予約が多ければ清掃回数も増えます。稼働率だけでなく、平均宿泊日数と1予約あたりの利益も確認します。
運営手数料15％で確認するポイント
- 何の売上に15％を掛けるか
- OTA手数料を引く前か、引いた後か
- 撮影、OTA設定、価格調整、ゲスト対応が含まれるか
- 清掃・リネン、消耗品、駆けつけは別料金か
- 最低契約期間と解約条件はどうなっているか
見積もりを比較するときは、手数料率だけではなく、同じ売上・同じ宿泊回数を使って月間の支払総額を出してもらうと判断しやすくなります。
収支を改善する順番
- 安すぎる週末とイベント日を確認する
- 1泊予約が多い場合は最低宿泊日数を見直す
- 清掃回数と清掃費売上・支出を分ける
- 使われていない備品や過剰な消耗品を見直す
- 月次でOTA別の手残りを比較する
価格の見直しを継続する時間が取れない方は、民泊の価格調整代行も選択肢になります。
まとめ：売上ではなく手残りで比較する
札幌の民泊収支は、宿泊売上からOTA、運営、清掃、家賃、光熱費まで順番に差し引いて考えます。運営代行を使うか判断するときも、「15％は高いか」だけではなく、その費用によってオーナーの作業時間と機会損失がどこまで減るかを含めて比較してください。
執筆・確認：VinnStay運営チーム（株式会社バーチャルイン）
住宅宿泊管理業者登録：国土交通大臣（01）第F05009号
最終確認日：2026年10月3日 ※本記事の金額は説明用モデルです。税金・初期費用・保険・家具家電・原状回復等は含みません。