本記事の金額は説明用のモデルです。実際の売上、OTA手数料、清掃費、家賃、光熱費は物件と契約によって変わります。投資判断や収益保証を目的とした数字ではありません。
民泊の収支を見るとき、宿泊売上だけで判断すると手残りを読み違えます。OTA手数料、運営代行、清掃・リネン、家賃、光熱費、消耗品を同じ表に入れて初めて、運営を続けられるかが見えてきます。
ここでは札幌市内の1LDKを想定し、月間宿泊売上40万円のモデルを計算します。VinnStayの条件は、宿泊売上からOTA手数料を差し引いた金額に15％を適用する前提です。詳しいサービス範囲は、VinnStayの運営代行サービスと料金をご確認ください。
収支モデルの前提条件
| 物件 | 札幌市内の1LDK、定員4名を想定 |
|---|---|
| 宿泊売上 | 月400,000円（清掃費売上を除く） |
| OTA手数料 | 売上の15％として仮定 |
| 運営手数料 | OTA手数料控除後の宿泊売上に15％ |
| 清掃・リネン | 月60,000円と仮定 |
| 家賃 | 月120,000円と仮定 |
OTAの料率や清掃回数は予約サイト・契約・宿泊日数で変わります。清掃費をゲストから別に受け取る場合は、清掃費売上と実際の清掃支出を分けて管理してください。
月40万円の売上から何が差し引かれるか
| 項目 | モデル金額 | 計算 |
|---|---|---|
| 宿泊売上 | 400,000円 | 清掃費売上を除く |
| OTA手数料 | 60,000円 | 400,000円×15％ |
| 運営手数料 | 51,000円 | （400,000円－60,000円）×15％ |
| 清掃・リネン | 60,000円 | 予約回数等で変動 |
| 消耗品 | 10,000円 | 洗剤・紙類・アメニティ等 |
| 光熱費・通信費 | 25,000円 | 季節で変動 |
| 家賃 | 120,000円 | モデル条件 |
| 修繕等の予備費 | 15,000円 | モデル条件 |
| 税引前の残額 | 59,000円 | 税金・初期費用・保険等を除く |
このモデルで残るのは59,000円です。ただし、税金、宿泊税の実務、家具家電の初期費用、保険、原状回復、設備故障などは含んでいません。「売上40万円なら利益も大きい」とは限らない点が重要です。
稼働日数が変わると手残りはどう変わるか
平均宿泊単価を22,000円と仮定し、OTA手数料と運営手数料を差し引いた段階までを比較します。清掃、家賃、光熱費などはこの後に差し引きます。
| 販売泊数 | 宿泊売上 | OTA・運営手数料控除後 |
|---|---|---|
| 14泊 | 308,000円 | 約223,000円 |
| 18泊 | 396,000円 | 約286,000円 |
| 23泊 | 506,000円 | 約366,000円 |
泊数が増えると売上は伸びますが、1泊予約が多ければ清掃回数も増えます。稼働率だけでなく、平均宿泊日数と1予約あたりの利益も確認します。
運営手数料15％で確認するポイント
- 何の売上に15％を掛けるか
- OTA手数料を引く前か、引いた後か
- 撮影、OTA設定、価格調整、ゲスト対応が含まれるか
- 清掃・リネン、消耗品、駆けつけは別料金か
- 最低契約期間と解約条件はどうなっているか
見積もりを比較するときは、手数料率だけではなく、同じ売上・同じ宿泊回数を使って月間の支払総額を出してもらうと判断しやすくなります。
収支を改善する順番
- 安すぎる週末とイベント日を確認する
- 1泊予約が多い場合は最低宿泊日数を見直す
- 清掃回数と清掃費売上・支出を分ける
- 使われていない備品や過剰な消耗品を見直す
- 月次でOTA別の手残りを比較する
価格の見直しを継続する時間が取れない方は、民泊の価格調整代行も選択肢になります。
まとめ：売上ではなく手残りで比較する
札幌の民泊収支は、宿泊売上からOTA、運営、清掃、家賃、光熱費まで順番に差し引いて考えます。運営代行を使うか判断するときも、「15％は高いか」だけではなく、その費用によってオーナーの作業時間と機会損失がどこまで減るかを含めて比較してください。